Am calculat ce ar însemna, la cota de acum, de 0,1%: pentru un apartament vechi de două camere din București, impozitul ar urca de la circa 450 de lei la 670–1.060 de lei pe an. Pentru o casă veche dintr-un cartier scump, de la circa 900 de lei la 5.000 de lei. Calculul nostru.
Simulările arată însă că, în unele orașe, impozitul ar putea chiar să scadă.
Ai un apartament vechi într-un cartier care s-a scumpit? Pe hârtie, la primărie, el valorează probabil mult mai puțin decât ai lua dacă l-ai vinde. Asta s-ar putea schimba. România s-a angajat să treacă la impozitarea locuințelor după valoarea lor de piață, iar programul noului Guvern prevede „trecerea graduală către valoare de piață”. Am refăcut calculele pe formula din Codul fiscal și pe prețurile reale din piață, ca să vezi cât ai plăti acum și cât ai putea plăti.
Cum se calculează acum impozitul pe casă
Pentru locuințele deținute de persoane fizice, impozitul este un procent din „valoarea impozabilă”, adică o valoare calculată de primărie după o formulă din lege, nu după prețul din piață:
- Suprafața construită a locuinței. La apartamente, când nu se poate măsura conturul exterior, se înmulțește suprafața utilă cu 1,4.
- O valoare pe metru pătrat, din 2026 de 2.677 de lei pentru clădirile din beton sau cărămidă, cu apă, canalizare, curent și încălzire.
- Un coeficient de zonă, care depinde de oraș și de zona din oraș. În București, în zona A, e 2,60. În Cluj-Napoca, zona A, e 2,50.
- O reducere pentru vechime: 15% pentru clădirile între 50 și 100 de ani și 25% pentru cele de peste 100 de ani.
- Cota de impozit, între 0,08% și 0,2%, stabilită de fiecare consiliu local. În 2026, Bucureștiul și Clujul au ales 0,1%.
Primăriile pot crește impozitul și cu cote adiționale, de până la 100%. Cine plătește tot până la 31 martie poate primi o reducere de până la 10%, dacă o acordă primăria.
Rezultatul: valoarea pe care o „vede” fiscul e, în marile orașe, mult sub prețul cu care s-ar vinde locuința.
Exemplul 1: un apartament vechi de două camere, în București
Un apartament de 55 de metri pătrați utili, într-un bloc din 1975, în zona A a Capitalei:
| Valoarea folosită | Impozit pe an | |
|---|---|---|
| Acum, după formula din lege | circa 455.500 de lei | circa 456 de lei |
| După valoarea de piață, la prețul mediu al apartamentelor vechi de două camere | circa 666.000 de lei | circa 666 de lei |
| După valoarea de piață, într-un cartier scump, de tip Cotroceni | peste 1 milion de lei | peste 1.050 de lei |
Calculul nostru, la cota de 0,1%. Prețurile de piață sunt cele medii cerute în anunțuri, în septembrie 2026, potrivit indicelui imobiliare.ro: 2.264 de euro pe metru pătrat pentru apartamentele vechi de două camere din București și de la circa 3.600 de euro în cartierele cele mai scumpe. Cursul BNR: 5,3485 lei pentru un euro.
Adică impozitul ar crește de circa 1,5 ori la un apartament obișnuit și de peste două ori într-un cartier scump.
Exemplul 2: un apartament nou de trei camere, în Cluj-Napoca
Un apartament de 75 de metri pătrați, într-un bloc din 2015, în zona A a Clujului, unul dintre cele mai scumpe orașe din țară:
| Valoarea folosită | Impozit pe an | |
|---|---|---|
| Acum | circa 702.700 de lei | circa 703 lei |
| După valoarea de piață, la prețul mediu din Cluj | circa 1,33 milioane de lei | circa 1.330 de lei |
Calculul nostru, la cota de 0,1% și la prețul mediu cerut de 3.316 euro pe metru pătrat, în septembrie 2026. Impozitul aproape s-ar dubla.
Exemplul 3: o casă veche dintr-un cartier scump
Cele mai mari creșteri ar fi la casele vechi din cartierele scumpe, unde prețul de piață a urcat mult peste valoarea folosită de primărie. Experții fiscali au dat exemplul unei case de 150 de metri pătrați, construită în anii '30, într-un cartier exclusivist din București, evaluată pe piață la circa 5 milioane de lei.
- Acum, fără reducerea pentru vechime, impozitul ar fi de circa 1.044 de lei pe an. Cu reducerea de 15%, pe care o casă de aproape 90 de ani o primește din 2026, coboară la circa 887 de lei. Calculul nostru.
- După valoarea de piață, la aceeași cotă de 0,1%, impozitul ar ajunge la circa 5.000 de lei pe an, de cinci-șase ori mai mult.
Experții au mers și mai departe, cu un scenariu în care s-ar aplica și taxa pe lux pe valoarea de piață. Atunci, factura ar ajunge la 27.500 de lei pe an, adică pensia pe șase-șapte luni pentru un pensionar. Atenție: acesta e cel mai pesimist scenariu. Acum, legea calculează taxa pe lux pe valoarea stabilită de primărie, nu pe cea de piață, iar nimeni nu a propus oficial să se schimbe asta.
Ce este taxa pe lux
Taxa pe lux se plătește în plus față de impozitul obișnuit, doar pentru locuințele a căror valoare impozabilă, calculată de primărie, trece de 2,5 milioane de lei. Din 2026, este de 0,9% din partea care depășește acest prag. De exemplu, pentru o locuință evaluată de primărie la 3 milioane de lei, se plătesc în plus 4.500 de lei pe an. Taxa se declară și se plătește la ANAF, până la 30 septembrie.
Cu formula de acum, foarte puțini o plătesc. În zona centrală a Capitalei, o locuință trece de prag doar dacă are mai mult de circa 360 de metri pătrați construiți. Calculul nostru.
Nu toată lumea ar plăti mai mult
O simulare făcută de un consultant imobiliar, pe baza prețurilor medii și a impozitelor de acum, arată că, în total, statul ar încasa doar cu circa 4% mai mult. Banii s-ar muta însă de la unii proprietari la alții:
- impozitul s-ar dubla în multe localități din jurul marilor orașe, unde au apărut ansambluri noi și prețurile au crescut mult, de exemplu în Tunari, Chiajna, Dumbrăvița, Florești sau Giroc;
- ar crește, dar fără să se dubleze, în București, Cluj-Napoca, Brașov, Timișoara, Iași sau Sibiu;
- ar scădea în orașe precum Constanța, Ploiești, Galați, Bacău, Botoșani sau Brăila.
Simularea presupune tot o cotă de 0,1% din valoarea de piață. E o analiză personală, nu una oficială.
Ce a decis, de fapt, Guvernul
Deocamdată, nimic concret. Ministrul Finanțelor a anunțat pe 19 octombrie că impozitarea după valoarea de piață nu se aplică din 2027, după discuțiile cu Comisia Europeană, pentru că mai sunt multe probleme tehnice de rezolvat la sistemul informatic care ar urma să calculeze valoarea fiecărei locuințe. Programul de guvernare vorbește despre o trecere treptată.
Iar PSD, partid de guvernământ, a transmis că reforma trebuie să protejeze categoriile vulnerabile și clasa de mijloc: „Reformele nu au sens dacă îi împovărează pe românii cu venituri mici și medii”.
Nu s-a stabilit încă nici cota, nici cum se va calcula valoarea de piață a fiecărei locuințe, nici de când se aplică.
Ce înseamnă pentru tine
Verifică pe decizia de impunere dacă primăria ți-a aplicat reducerea pentru vechime, de 15% pentru clădirile între 50 și 100 de ani. A fost reintrodusă din 2026 și se aplică pentru tot anul.
Dacă plătești impozitul până la 31 martie, poți primi o reducere de până la 10%, dacă primăria ta o acordă.
Vezi și cât costă metrul pătrat în marile orașe și ce mai prevede programul de guvernare.
Datele sunt valabile la 23 octombrie 2026. Calculele presupun cota de 0,1% și suprafața construită calculată din suprafața utilă înmulțită cu 1,4. Impozitul tău poate fi puțin diferit, în funcție de zona exactă și de cotele stabilite de primărie.
