Credit ipotecar: când NU e bine să plătești în avans

Când NU e bine să-ți plătești creditul mai devreme? Pentru acest episod am mers în biroul lui Claudiu Trandafir, broker de credit și expert fiscal. Am vorbit concret despre creditele ipotecare: cum alegi între dobânda fixă și cea variabilă, ce costuri se ascund într-un contract, când merită rambursarea anticipată și când te costă și de ce serviciile unui broker sunt gratuite pentru client.

Discuția a avut loc la începutul lui 2026, cu o inflație de peste 9% și dobânzi la depozite de 6–7%. Contextul contează, pentru că multe dintre sfaturi pornesc de la o idee simplă: dacă te-ai împrumutat mai ieftin decât inflația, banii tăi pot lucra mai bine în altă parte.

Primii pași: cât îți permiți și ce vrei să cumperi

Un broker începe cu informațiile despre tine: venitul, situația familială, ce fel de locuință îți dorești și dacă ai găsit-o deja. Sunt două situații diferite. Fie stabiliți împreună o sumă maximă și abia apoi cauți în piață, fie ai găsit deja locuința și verificați dacă te încadrezi. În ambele cazuri, imobilul trebuie să fie și finanțabil: clădirile vechi, de exemplu, sunt acceptate, dar nu de toate băncile la fel de ușor. De aceea, creditul care ți se potrivește nu este neapărat cel mai ieftin de pe hârtie.

Dobândă fixă sau variabilă?

Recomandarea lui Claudiu Trandafir pentru perioada actuală este clară: „Azi recomand dobânda fixă. De departe.” Vorbește de o dobândă fixă pe 2, 3 sau 5 ani. Motivul: dobânda variabilă, formată din IRCC plus marja băncii, era atunci mult mai mare decât una fixă. Pe durata unui credit de 30 de ani treci, în medie, prin mai multe cicluri de dobânzi mari și mici, iar acum e momentul să stai pe fix.

Ce faci când se termină perioada fixă? Brokerul recomandă să-ți verifici „sănătatea financiară” cam o dată pe an, ca pe cea fizică. Dacă dobânda ta nu mai e în piață, primul pas e să ceri o ofertă competitivă băncii care te-a finanțat: majoritatea preferă să-și păstreze clienții. Dacă nu primești una, urmează refinanțarea.

Contractul de 200 de pagini: la ce să fii atent

Contractele de credit sunt, în mare parte, standard și protejează atât clientul, cât și banca, iar piața bancară este astăzi strict reglementată. Chiar și așa, trei lucruri merită verificate:

• Asigurarea de viață. Mulți o evită, mai ales după 40 de ani, pentru că e un cost în plus și crește cu vârsta. Brokerul o recomandă, ca să nu lași datoria moștenire celor dragi.
• Contul curent. Costurile lui nu apar întotdeauna în oferta de credit, pentru că e un produs separat. Întreabă de comisioane.
• Data scadenței. Verifică dacă te costă ceva să o schimbi.

„Plătește-te pe tine primul”

Regula lui pentru bugetul lunar: pune deoparte 5–10% din venit la începutul lunii, nu la final, „că niciodată nu îmi rămâne nimic”. Apoi plătești obligațiile, în primul rând rata, apoi taxele, și rămâi în bugetul pentru cheltuielile zilnice. Iar o mică sumă merge pe o recompensă pentru tine.

Când merită rambursarea anticipată și când nu

Exemplul din episod: un apartament de 100.000 de euro, cumpărat cu un avans de 15.000 de euro și un credit de 85.000. Să zicem că primești o moștenire de 15.000 de euro. Primul instinct e să o dai băncii. Dacă însă te-ai împrumutat cu un cost mult sub inflație, brokerul n-ar face asta: în câțiva ani, cei 15.000 de euro investiți ar putea aduce mai mult decât dobânda pe care o plătești pentru cei 85.000 împrumutați. Decizia rămâne a fiecăruia, iar unii oameni preferă liniștea unei datorii mai mici.

Dacă alegi totuși să plătești în avans, câteva reguli:

• Niciodată în prima lună, mai ales dacă ai prins o dobândă bună.
• Reduci perioada, nu rata. Păstrezi aceeași rată și termini creditul mai repede, pentru că așa plătești mai puțină dobândă în total.
• Nu spre final. La începutul creditului, cea mai mare parte din rată e dobândă; spre final plătești aproape numai principal, iar dobânda e deja achitată. Brokerul recomandă rambursările până la jumătatea perioadei.

Strategia practică: după primii 2–3 ani, pui câte o sumă mică în plus, cât îți permiți. De exemplu, la o rată de 2.500 de lei, poți plăti 2.000 de lei în plus în luna 30, încă 2.000 în luna 60 și tot așa. Efortul se simte puțin, dar perioada și dobânda totală scad.

Banii „la saltea” pierd valoare

Cu dobânzi de 6–7% la depozite și o inflație de peste 9%, economiile pierdeau atunci, în termeni reali, în jur de 2% pe an. De aceea, spune Claudiu Trandafir, banii trebuie „puși să se miște”. Primul pas este educația: cursuri și oameni care se pricep. Apoi un specialist în investiții. Cei bogați, spune el, fac cam același lucru: investesc și pe bursă, și în imobiliare, iar ambele cer timp.

Dacă nu mai poți plăti ratele

Primul drum e la banca ce te-a finanțat: nicio bancă nu vrea ca un client să intre în incapacitate de plată, așa că de regulă caută o soluție. Atenție însă la amânarea ratelor. „Când suntem la ananghie, suntem capabili să acceptăm cam orice ni se pune pe masă.” Amânarea te salvează pe termen scurt, dar are un cost, iar acel cost îl plătește tot clientul.

Creditele de nevoi personale: regula de 15–20%

Legea stabilește cât te poți îndatora, dar recomandarea brokerului e mai prudentă: pentru creditele de consum, nu mai mult de 15–20% din venit. O familie cu venituri de peste 20.000 de lei ar putea merge până la 25%, iar pentru „mofturi” limita ar trebui să coboare chiar la 10%. Creditele negarantate au dobânzi mai mari și merită doar pentru lucruri care îți scad costurile pe termen lung, cum ar fi anvelopări, pompe de căldură sau certificări verzi pentru casă.

De ce ne împrumutăm chiar și în vremuri grele? „Noi suntem obișnuiți să trăim cumva pe datorie.” Luăm credite pentru vacanțe, haine sau mașini pe care nu ni le permitem, ca să arătăm altora ce nu suntem. După pandemie, mulți au crezut că lucrurile vor fi „roz” și nu au pus bani deoparte în anii buni.

Ce urmează cu dobânzile

La momentul discuției, brokerul se aștepta ca dobânzile la creditele ipotecare să rămână cel puțin la același nivel și ca băncile să concureze prin campanii și oferte. Pe termen mai lung se declara optimist: se aștepta ca BNR să reducă dobânda de referință, iar fondurile europene din PNRR să ajute economia. Sfatul lui pentru cine vrea să cumpere: cumperi când ai nevoie.

De ce brokerul e gratuit pentru tine

Brokerul are contract cu băncile și este plătit de ele, nu de client. Activitatea e reglementată de OUG 52/2016, care protejează consumatorii la creditele pentru locuințe. Iar un broker îți poate evita un risc real: dacă alegi singur banca cu cea mai mică dobândă, dai avans pentru un imobil și abia apoi afli că banca nu finanțează acel tip de imobil, riști să pierzi avansul. „Turul băncilor” pe cont propriu te costă și timp, adică zile de concediu și teancuri de oferte care nu seamănă între ele.

Concluzia lui Claudiu Trandafir: prudență, dar fără să-ți blochezi banii. „Ceea ce ni se pare azi scump, peste trei ani o să ni se pară ieftin.” Pentru contextul dobânzilor variabile, citește și ghidurile noastre despre credite.

Citește și

• Ce este IRCC și cum îți schimbă rata la credit
• Dobânda de politică monetară a BNR: ce este și cum ajunge la tine